楼市资金开始向三大都市圈内二三线城市转移

2016/4/15 4:42:24
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随着一线城市政策收紧,资金开始向三大都市圈内二三线城市转移,但投资炒作行为泛滥,东莞和惠州70%的房子被深圳人买走,其中90%是投资客;“环京县”特别是“北三县”(三河市、大厂县、香河县)房价之所以在一年内翻番,投资客推动是主因。据悉,沪浙苏投资客已从苏州、杭州、南京等高房价区域转向了价格“洼地”的无锡、南通,无锡今年47%的房子被外地人买走。
由于楼市回升主要集中在三大都市圈,意味着虹吸效应强烈,而资金从全国各地涌入三大都市圈,与政府“去库存”战略不符。据国家统计局的数据,2月全国商品房待售面积、施工面积分别增加3.6亿平方米、2000万平方米,预示着“去库存”压力仍较大。预计未来还会有抑制性政策出台,市场上攻的预期随之逆转。
对一线城市,如政策趋紧的沪深两市,成交量“腰斩”式回调,赶政策“末班车”是重要原因,如非户籍社保“1年改3年”的深圳,“新政”前二手房成交翻了3倍,需求过度释放,造成新政后需求萎缩。而事实上沪深楼市“新政”力度并不大,以两市均上调非户籍人口社保缴纳门槛为例,由于2011年以来强制社保缴纳,上海和深圳涉及人群分别仅27%和10%。因此,楼市大幅回调,源于前期投资炒作需求爆发、房价上涨过快、换房需求释放殆尽、刚需退出,导致市场在高位时神经脆弱,政策效应(如打击首付贷)和回调叠加改变了上涨预期。
预计,一线城市楼市此轮回调期将超过6个月,累计成交量同比跌幅在30%至50%,房价将回调10%至20%;重点二三线城市库存消耗过快,库存周期已降至4至6个月,受益于一线城市需求溢出、“去库存”利好,而短期内补库存可能性不大,平稳向上是下半年大趋势;其他二三四线城市,由于库存庞大,“去库存”依旧是主基调,加上地方政府对楼市的依赖、扶持力度也大,行情很可能不温不火。
从中长期看,转型期需要宽松的货币环境,制造业“去产能、去杠杆”需要居民“加杠杆”,熨平制造业波动导致经济下滑、系统性金融风险。当货币宽松叠加居民“加杠杆”,楼市景气回升是国际惯例。再加上实体经济不景气,充裕的社会资金始终在寻找避难所,而重点城市楼市是为数不多的安全资产。因而,中长期内,重点城市楼市依旧看好。

编辑者:fyf808.com

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