存量房贷利率下调！新利率怎么计算？最低能降到多少？

　　1、总价300万左右，兼顾自住和保值，东海闲湖城166方栖霞苑新房和未科、申花的次新房，老师觉得应该怎么选？

　　关键词：300万、闲林、未科

　　回答：

　　300万左右在申花只能买到60方左右的小户型，虽然保值能力确实很强，但自住的价值实在是差了点，排除。

　　未科的情况稍微好一些，在翡翠城这样的小区还能买到90方左右的房子，EFC的话300多万应该也够了，自住价值相较申花肯定是提升了不少，保值能力相对申花弱一些，但也没有差太多。

　　东海闲湖城的166方，自住价值不用多说，肯定是最高的，但是闲林作为一个抱未科大腿的板块，保值能力显然无法和未科相提并论，且短期内区域规划也看不到什么提升。

　　综合来看，个人觉得未科次新房是最好的选择。

　　2、存量房贷的新政已经出台了，里面关于怎么下调的这点我没看懂，老师能不能给我解释下？按我的理解，就是以前我买房时是LPR+银行加点，现在就是直接按照LPR来？

　　关键词：政策解读、存量房贷利率

　　回答：

　　现在关于这个问题，有很多的理解，我也来谈谈我的看法。

　　政策原文是：在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

　　这句话的重点是，新利率的加点幅度不得低于原贷款发放时的政策下限，再强调下，是加点幅度！而不是很多人理解的，新利率不得低于原贷款发放时的利率下限。

　　举个例子，你2021年贷款时首套利率下限是4.65%（当时LPR+0BP），实际申请的首套利率是6.0%（当时LPR+135BP），由于LPR的调整（2021年8月的4.65%降至目前的4.2%），当前利率为5.55%（目前LPR+135BP）。而现在，新贷款利率的加点幅度不得低于2021年的政策下限，也就是0，所以新利率最低能下调至4.2%。

　　我看了下各大权威媒体的报道，基本也都是支持这一理解。

　　当然，这只是我个人的看法，具体还要看各商业银行的方案细则。

　　3、我工作在浦沿，预算200万，有没有好一点的新房推荐？二手房也可以。

　　关键词：200万、滨映时代府、闻堰

　　回答：

　　只有200万预算的话，浦沿肯定不用考虑了，新房限价4万，就算是100方也400万了；二手房还有的选，不过基本都是40-50方的小户型了，也不推荐。

　　所以主要还是考虑周边区域，新房比较推荐义桥的滨映时代府，这个楼盘的限价还不到1.86万，户型面积在95-130方之间，你这个预算可以买它的105方。

　　就200万级这个价位段来说，滨映时代府去你上班的地方是最近的，其他的富阳、临安、大江东、萧山南部四镇都太远了。

　　产品力也足够强，做了泳池和架空层功能空间。而且它105方那个户型还是边套，杭州通常来说边套都是做大户型的，做小户型的屈指可数。

　　二手房比较推荐闻堰，像三江花园、江南摩卡这些小区，200万出头还是能买到90方左右的小户型的，这些楼盘房龄不算太长，居住品质还行，去你上班的地方也方便。

　　4、300万预算，招商花映里和滨江映运轩应该怎么选？两个楼盘都在大运河新城，花映里有双地铁，映运轩和他距离不远，还送车位，有点纠结。

　　关键词：大运河新城、花映里、映运轩

　　回答：

　　个人倾向于选择映运轩。

　　首先，花映里已经是尾盘在售了，没记错应该就剩一幢楼还在卖了，可选的房源并不多。

　　其次，花映里是双地铁不假，但映运轩也有地铁啊，边上就是15号线规划的龙腾街站。

　　再次，映运轩有滨江品牌加持，产品力足够强，3000元/㎡的装标是带地暖的，这点比花映里要强，花映里只有中央空调和新风。

　　最后，也是最重要的一点，映运轩性价比高。首开送车位和加装包（涵盖背景墙和玄关柜），这套折算下来怎么也要20多万了，一套100方左右的房子差不多等于打9折了。