降价是开发商救命稻草 买房抄底要遵循四要点

眼瞅着成交量持续、稳定地逐月下滑，让任志强这样的房地产领军人士都发出了"开发商很快就只剩下裤衩"的感慨。一个地方政府的救市措施在24小时内就被迫禁止，也浇灭了开发商期待政策转向的最后一丝希望。至此，开发商真的着急了。

在上海，"6折甩卖"、"7.5折优惠"、"团购降200万"等消息在上周集中爆发。开发商的大幅降价让利也引来了众多抄底的购房人。业内人士预计，随着"金九银十"的破灭，开发商将认清降价才是最后的救命稻草，抄底的机会也将随之出现。

龙头房企降价出击抄底机会或将到来

迟迟僵在9折底线的新盘，这回跌起来就如同脱缰的野马一般。上周，上海的多个在售项目明显加大了促销的力度。包括龙湖[简介 最新动态]郦城、龙湖好望山、闵行星河湾[简介 最新动态]等龙头房企的项目开始向价格底线频频冲刺。

位于上海松江板块的龙湖一项目，前期均价2.6万元/平方米，眼下却以1.55万元的价格低调登陆，折扣幅度达到了6折。同时，龙湖位于嘉定新城的另一个刚需楼盘，精装修房从最高的1.8万/平方米降至最低的1.2万/平方米，相当于打了6.7折。

无独有偶，即便是以国内顶级豪宅作为卖点的上海闵行星河湾，如今的价格也不再是"铁板"一块。其部分房源单价低至3.5万元至3.6万元/平方米，较前期4.5万元/平方米的销售报价大幅下降20%。

业内人士表示，龙湖和星河湾这样的大型房企降价促销，目的就是为了吸引了抄底购房人，去除库存，回笼资金。在过去一周内，龙湖地产[简介 最新动态]在上海和杭州的三处楼盘，推出了限时团购1000套房，认购20亿元的促销活动，此举令龙湖地产的销售去化率达到90%。

亚豪机构任启鑫也认为，北京虽然暂时没有出现如此大规模的降价，但在成交淡季中，不少大型房企反而加快了开盘速度。对于那些资金吃紧、年底销售目标压力大的开发商来说，只有主动降价这一个渠道才能打破僵局，不仅是上海，北京也很可能迎来抄底的时机。

哪些楼盘可以抄底

值得抄底的楼盘无外乎价格上的便宜，但在目前的北京市场上，开发商却始终认为"降价"是个麻烦的字眼。直言降价或怕引发老业主的维权，或怕引发业内对其资金状况的猜疑。因此更愿意采取"团购价"、"限期特价"、"买房送礼"、"活动促销"等方式。对于购房人来说，分清种类繁多的促销方式，选择最为合适的降价楼盘就成了抄底楼市不得不做的准备工作。

目标一：抄底大型房企项目

"船大难掉头，船大早掉头"这个理论同样适用于众多大型房企。无论是上市房企还是大型国有房企，在扩张过程中不可避免地要面临负债成本过高的难题，市场好时，高负债无关紧要，但长期的楼市调控，则需要面对销售困难、融资渠道不畅、资金回笼缓慢的障碍。这些房企往往首先开始降价促销，再加上本身的品牌保证，使得大型房企的降价项目成为抄底楼市的不二选择。

9月份，位于朝阳区管庄的远洋一方项目开盘，主推户型为66-141平方米两到三居。实际成交价格由前一期的22000元/平方米调整为18000元/平方米，掀起了京城楼市的促销潮流。而该项目在对外销售时并不承认降价，认为是户型与产品不一样导致价格波动。不过位于朝阳区，同时又紧邻地铁，使得18000元/平方米的价格颇具竞争力。入市一个多月来，已签约385套，成为不少购房人抄底的首选。

目前市场上大型房企的降价项目并不少，记者致电合 生创展在望京的项目合 生麒麟社，数月前网上销售均价为30000元/平方米的项目，目前均价在2.6万至2.8万元/平方米，降价幅度在10%左右。

目标二：抄底低价纯新盘

上周，上海几个楼盘降价引发了前期业主不满；通州京贸国际城的降价也同样引发了前期业主的维权。害怕老业主不满成了开发商不愿降价的重要原因。不过，对于入市的纯新盘项目来说，定价方面就少了这些顾虑，销售不好时可以自由调整价格，这也是抄底买房人需要重点考虑的楼盘。

早在去年12月，通州的住宅项目珠江国际公馆[最新消息 价格 户型 点评]就领证入市，价格在2万-2.2万元/平方米之间，但直到今年9月，成交仍在个位数徘徊。由于是纯新盘，珠江地产在随后的价格调整方面并未遇到太大的阻力，将均价下调至1.55万元/平方米后，成交量得到了明显提升。珠江国际公馆的销售人员告诉记者，由于项目本身定位为80平方米左右的小户型产品，再加上离项目一街之隔的珠江拉维小镇[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]及K2清水湾的价格都在2万元/平方米，导致珠江国际公馆受到了抄底投资客的青睐，无论是自住还是转手，购房成本只有120万元左右。

目标三：抄底团购项目

市场的趋冷，让开发商降价压力越来越大。现在，有不少开发商借助第三方机构，以团购的名义优惠降价。

位于朝阳望京区域的楼盘保利中央公园于9月份入市。该楼盘销售人员表示，作为纯新盘，保利中央公园产品多为大户型，主要以117平方米两居、134-167平方米三居至四居为主。全精装修交房，售价最低为3.5万元/平方米起，最高价为4万元/平方米。该销售人员同时告诉记者，保利中央公园入市以来已经签约近300套房源，为了进一步刺激销售，现在楼盘正在举办优惠活动，在与其合作的第三方机构网站申请团购账号，可凭手机码办理团购卡，认购将享受两居减8万元，三居减13万元，四居减16万元的优惠。

记者在与保利中央公园合作的第三方机构网站上也看到，截至10月24日，已有226人报名参与了团购，而访问量则高达30万次。这种开发商不出面，而以第三方机构的名义团购优惠成为不少项目打折的新方式。刺激成交的同时，也吸引了足够的关注。

目标四：抄底特价房

不久前的一波降价潮中，通州和大兴的特价房成为购房人关注的焦点，像珠江拉维小镇、华业东方玫瑰[最新消息 价格 户型 点评]、润枫领尚、旭辉御府等项目均推出了降价1000-3000元不等的特价房源。

位于通州区的华业东方玫瑰，主打90平方米的刚需两居室户型，如今还有100余套特价房源在售，特价后的均价为1.5万元/平方米。相比项目1.7万元/平方米的均价，更具优势。这类特价房也成为购房人抄底的主要目标。

不过，在记者近日的走访中发现，不少特价项目如今都取消了优惠，像珠江拉维小镇、润枫领尚都明确表示特价房源已经售罄，价格回归至正常均价。业内人士认为，无论特价房打着何种旗号，实际上就是降价促销，总之得到实惠的还是买房人。