二手房交易过程应该怎样规避风险

风险一：首付款被房东挪用

　　规避方法：每一分房款，都要在过户后再给房东

　　最近记者接到一位周女士的电话。周女士的儿子到了要结婚的年纪，今年上半年，周女士一家人一直在给孩子张罗婚房的事情，最后在下沙看中了世茂江滨花园一套90平方米的房子，加上税费之后总价将近90万元，房东是个温州人。

　　5月底，买卖双方在中介公司签了合同，房东说，当初从银行贷款60万元，希望周女士能多支付一些首付，好去把银行贷款还掉，于是周女士首付了50万元，并把钱打到了中介的监管账户上。

　　不过房东在收到这笔首付款之后，一直没有协助周女士去办过户。周女士通过各种渠道了解后才发现，房东不仅没去还按揭，还将这50万元都挪作他用了。现在是周女士和中介都没法联系上这个人了。

　　漏洞分析：一位中介公司的资深经纪人表示，在下沙，有很多炒房客，2009年时信贷政策宽松，很多人是以很便宜的价格一下子买下了很多套房子。如今资金链一旦出了问题，不排除有炒房客以这样的方式故意骗钱。这位房东要求得到高额首付，而且在办理三证之前就已经拿到这笔钱，这么一来，跑路的可能性很大。

　　规避方法：要在付款方式上做好约定，千万不能一次性把钱付给房东。所有的钱都必须先打给中介公司的监管账户，并约定在办完三证之后再由中介打给房东。

　　风险二：房子被法院查封

　　规避方法：事先约定，三证过户后再支付房款

　　在房屋买卖，或是房屋过户的过程中，买方在付完一部分或是全部房款才发现，卖方不具有卖房资格，或是卖方本身存在经济纠纷，其所卖的房屋已经被法院保全，导致房子三证无法办出，甚至根本无法入住。前段时间，本报曾报道的《给女儿买婚房，买了套债务房》就是这样的情况。

　　事情是这样的，2010年底，孙女士(化名)在三墩铭雅苑看中了一套房子，准备买下来给女儿当婚房，房子总价152万元。

　　2010年12月12日，孙女士和房东签订了转让合同。签好合同后，孙女士随即将房款分两次，100万元和52万元打到了中介华邦地产的账户里。根据合同约定，2010年12月14日，中介将其中的100万元支付给了房东。可就在孙女士去房管部门办理三证过户时才知道，这套房子被法院保全不能交易，可是房款已经支付了大半，而房子却不能过户，更可气的是，原房东压根就不愿再露面了。

　　漏洞分析：这个事情“巧”就“巧”在买房子时没被法院保全，签合同时也没被法院保全，偏偏掐在过户的这个时间点上，而且原房东手上已经拿到了大半的房款。在律师看来，很可能是原房东和他人故意做了一个局，掐准这个时间点，让孙女士遭受损失。

　　规避方法：通常情况下，如果卖方的房子被法院查封，是无法签订房屋转让协议的，最怕的就是在签合同与过户中间的时间段里，卖方故意在此时段串通他人把房子查封。不过，如果约定在三证转移完成后再把房款打给房东，也就不会存在受骗的情况。

　　风险三：原房东隐瞒房屋的瑕疵

　　规避方法：多问多看，不怕麻烦

　　瑕疵包括的类型很多。一是房屋本身有质量问题，比如说，房子有漏水，房东卖房子时拿涂料刷了一层，故意不告诉买家，这样的情况最多。

　　二是房子里之前发生过重大事故，比如说，有房东隐瞒房子里曾经发生凶案，买家在交易之后才知道。

　　三是房子里有户口老赖。本报就曾报道过类似的案例。杭州的一位赵女士(化名)打算给孩子买一套学区房。由于夫妻俩都是工薪阶层，手上的预算也不算太充足，因此看了不少房子，左挑右拣了好久，终于在光复路上找到一套1988年的房改房：23平方米，总价52万元，一次性付款，天长小学学区。

　　2012年6月，赵女士和房东周先生(化名)在中介那里签好了合同。签合同时房东打包票告诉赵女士说房子里没有户口，让赵女士放心。谁知道半路杀出个程咬金，就在赵女士将房款打给中介以后，她才知道原来这套房子里的确没有房东的户口，不过前一任房东的户口还在里面。为了让这个前房东把户口迁出，一家伤透了脑筋，赵女士也觉得自己被狠狠地忽悠了一把。

　　漏洞分析：房东卖房子，对房子的实际情况最为了解，他们通常也知道，一旦把不利因素全部告诉买家，很可能导致房子卖不掉，或者是被买家压价。所以这类房东通常在交易过程中，隐瞒瑕疵，一般买房人不会在这些方面查得太细，房东利用了这种心态，隐瞒事实，等到交易完成之后，便拿了钱走人。