楼市“金九”明显成色不足市场有效需求减少

统计数据显示，全国十大重点城市9月前三周商品住宅总成交量为55042套，环比8月前三周的61309套，下降了10%。业内人士分析认为，开发商降价动力不足、政策压力上升，导致市场有效需求减少，九月楼市整体表现平淡。由于房价仍具上涨驱动力，下一阶段房地产市场调控仍处于关键时期。 

　　三无致“金九”成色不足

　　房地产市场的“金九”并没有给开发商带来期盼中的惊喜。据中原地产监测54个城市新房市场数据显示：9月前20天新房成交量环比8月同期下降了8.8%，这已是近4个月来同期成交量的最低点。9月第三周(9.17—9.23)，包括“北上广深”四个一线城市在内的十个重点城市新房成交量未能走出低迷，单周成交量为18053套，环比上周减少了1.1%，比8月同期下降了10.6%。在北京，9月第三周新建商品住宅(包含保障房)网签量为2107套，与前一周相比下降5%。在深圳，最近一周新建住宅成交套数为532套，环比下降了21.19%，创下近20周来单周成交量的最低点。南京和苏州最近一周新房成交量更是环比分别大跌21%和39%。

　　9月23日，被誉为北京楼市“风向标”的北京秋季房展会落下帷幕，业内人士透露，前来看房的人并没有想象的多，且大多数看房者观望情绪浓重。

　　链家地产市场研究部分析师常清表示，今年北京秋季房展会上，有实质性优惠的项目寥寥无几，很难带动消费者的积极性。

　　知名房地产评论人赵卓文以“三无”来形容9月楼市的特征：“无热点，无降价，无促销”。

　　市场有效需求减少

　　对于9月楼市表现平淡的原因，北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，首先是调控政策的影响，最近督察组的各地督察及不同力度的新政在一定程度上影响了购房者的积极性；其次，各地库存均有所减少，开发商有明显的“保价”倾向；此外，信贷政策未明显松动，影响市场继续升温。

　　上海易居研究院的研究报告显示，包括北上广深在内的十大城市8月份的新建商品住宅平均存销比为9，即库存只需9个月便可消化掉。这是近16个月来，存销比首次进入合理区间。存销比的下降暗示着房价回升的可能。

　　赵卓文认为，由于开发商对楼市前景的态度已发生重大改变，当前没有几个开发商愿降价促销了，楼市捂盘惜售气氛再度抬头。

　　“9月成交量上不去，最大的原因就是价格。”业内人士认为，前期楼市的回暖，与部分刚需楼盘的降价促销有较大关系，一旦前期降价楼盘过了强销期，其他楼盘又不能及时接棒降价，成交量自然无法继续维持高位。

　　国信证券房地产行业首席分析师方焱表示，对首套房优惠利率的取消也打击了部分人的购房需求，市场上有效需求减少。

　　调控政策纷纷出台继续降温

　　尽管9月楼市成交平平，但开发商拿地热情居高不下。房企近期密集拿地的消息在市场上被渲染成“抢地潮”，引发房价上涨的预期。

　　同时，有业内人士认为，9月底各地供应量开始普遍增加，新增供应的逐渐增大让10月“行情可期”，对第四季度房价反弹的猜测也甚嚣尘上。

　　各地迅速出台调控政策应对：北京市土地整理储备中心9月21日宣布停止10宗地块出让，理由是“为稳定市场预期”。9月25日，北京市住房和城乡建设委员会出台新规，加强限购审核。9月13日，上海市房管局发文重申，严格执行限购令。9月24日，广州市国土房管局则将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施。此外，对预售款的监督也正被多地提上日程，合肥、武汉等地已宣布将收紧预售款。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，当前，中央调控房地产的态度非常坚决，加上购房者和开发商之间的博弈目前维持在一个相对平衡的状态，可以预期楼市仍将平稳发展。“旺季不旺”的特征、供求逐渐合理的趋势，都会给房价上涨带来阻力，“银十”刮起“涨价狂风”的可能性非常小。

　　不容忽视的是，房地产市场平稳运行也存在一些不利因素，近几个月的成交量，远超去年同期，量增，价也有涨的压力；CPI抬头、QE3出笼、国内货币趋松，并且当前购地量和新开工仍是负增长，明年住宅供应偏紧等。下一阶段房地产市场调控仍处于关键时期。

　　业内人士预计，开发商下半年大肆拿地，为了保持优良的现金流，未来可能仍会采取跑量方式，对短期楼市的成交将起一个助推作用。但开发商不可能像去年底那样采取牺牲利润“以价换量”的激进方式，只会小幅度、阶段性地促销，一方面保证成交量，一方面保持价格的平稳。