楼市形成“金九银十”的约俗并非偶然

  楼市形成“金九银十”的约俗，细究起来并非偶然。一是天气秋高气爽，适宜出门，看房也成了休闲，不像七、八月份，烈日高照，万不得已才出门。二是房交会。长久以来，杭城一年二次的大型房交会前后，也是开发商考虑开盘推楼的最佳时机。再加上一般楼盘一年推二次，上半年一次，下半年一次。七、八月不愿推，十一二月又临近年底不好推，九、十月份无疑是推盘良机。伴随着供应量增加，人气活跃，“金九银十”也往往成为必然。
       
         一是供应量是否充足。据了解，九月份有60多个楼盘将开盘或续推，这个信息如果属实各楼盘能如期推盘，九月份就不会出现八月份一开始也有50多个楼盘预计推盘实际仅25个、出现供应不足的现象。九月份的推盘量肯定比八月多，但估计有些计划九月份推的也会延续至十月份的。
       二是推盘量是否是有效供应。所谓有效供应，就是形成有效需求的供应，也意味着定价如何，客户最后是否买单，进而购销两旺供需达到平衡。
       三是政策变化与市场预期。在金九银十时期是否有调控新政策出来；杭州会否列入第二批房产税试点城市；政治及经济环境会否发生改变……凡此种种，影响市场预期，也影响“金九银十”的实现程度。
       但，以上几个方面的变化，尤其是供应方面，还取决于一个关键角色——开发商。而影响开发商在下半年是积极“以价换量”还是“持房观望”，除了对后市预期的判断不同，土地市场的变幻也是开发商决策的重要因素。

       土地市场是房地产业的一级市场，其阴晴变幻直接决定开放商是“以价换量”还是“待价而沽”。今年下半年的第一拍申花宅地杭政储出[2012]13号地块，其成交价的相对理性，为下半年的土地市场定了个基调。杭州8月27日出让拍卖的七地块，以五宗地直接成交、二宗地（桥西地块）成交溢价率也仅在15%左右。近日杭州市国土资源局网站上公布的一则“杭州市国有建设用地使用权出让信息预告”，共收录土地26宗，总面积达1287亩，这一信息在业界也引发广泛关注。是否杭州土地市场再迎一波推地狂潮？预告虽只是预告，从中也折射出土地市场的供略大于求，地价走低，成交理性。这无疑也大大激发了开发商下阶段拿地的热情：既然拿地价格较低、还有利润可期，不妨现在加快销售获得资金再去拿地，也就成了本来左右摇晃的一些开发商的选择。我们可以发现，方正、德信两家公司一拍到地，第二天就出现了“房源加推”的广告，这就是土地市场带来的推盘决策。

       由此可见，“金九银十”受土地市场理性价格的影响，还是可期待的。加大推盘量，价平或跌价后略有上涨的开盘选择，会成为楼市主流。与五、六月动辄三、四百套/次 “以量换价”的推盘潮相比，九十月份大多数楼盘的推盘量估计不会太多，一般在100-200套，有些就一次推“一幢”。因此，杭州市区（含萧山、余杭）九、十月份要超过六、七月份万套以上的成交量是有困难的，笔者预计应该会在7000-9000套之间。当然，这样的成交量不会是最高，但相比去年，金九银十的成色要强多了。