中国房地产行业的经营业态正发生趋势性的转变

房地产的繁荣与萧条周期同步于甚至领先于经济的繁荣与萧条周期。当经济处于新一轮上升和繁荣周期时，房地产作为经济增长引擎，通过带动上、下游行业所产生的产业杠杆效应为经济上行注入强劲动力。据测算，2009年中国房地产直接投资拉动GDP增长超过1个百分点，产业杠杆拉动约为3个百分点。当经济处在新一轮下行和衰退周期时，情况则恰恰相反。20世纪80年代的日本房地产泡沫、90年代的东亚金融危机，2007年的美国次贷危机，均从另一个极端证明了房地产泡沫的破灭和房地产市场崩溃对经济活动所产生的破坏性冲击。“正是基于这种相关性，地产调控本身是要减少而不是增加经济波动。因此，经济周期本身不但决定了地产调控的目标和工具选择，同时也决定了调控政策的作用空间。”

　　当下，中国房地产开发企业正面临这个市场起步以来最为严峻的市场与政策环境，然而，仍然较强的消费性需求和相对稳健的家庭资产负债表结构，却意味着即使现阶段房地产市场在调控中的相应调整幅度也应是可控的。巴曙松因此判断，“未来一年或较长时间内房地产市场的供求结构已经发生重要变化，在一系列约束政策的推动下，房地产将从居民财富配置的‘超配资产’变成‘标配资产’，房地产行业将一改过去十多年高速成长的趋势性增长格局……完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。”所以，当前房地产转型，既是经营业态的转变，也是房地产金融需求的转变，行业转型与金融转型本质上是一致的。

　　由此，未来中国房地产行业的经营业态、开发商的应对策略和商业模式预期也将相应地发生趋势性的转变：除了降价以及布局三四线城市之外，产业外资本进入房地产业的趋势将逆转，金融资本与产业资本的互动将可能激发部分上市企业退市或产生私有化倾向，房地产金融会日趋活跃。定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。