我国房地产行业冬天将临

现有城镇家庭住房刚需为6459万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套，缺口为2391万套。以目前的产能，不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求。虽然由于实施了数年房地产调控政策，2011年房屋新开工面积仅较上年增长16.2%，低于2010年41.9%的增幅。

　　从长期而言，房地产行业主要是满足新增的需求。如前所述，每年新增需求为579万套，只有现在房地产产能的1/3。因此笔者以为，房地产行业的冬天3~5年后就会来临。

　　根据中心收集的季度回访数据，在2012年前两个季度中，新购住房的城镇家庭分别有75.5%与87.3%已拥有住房。而在排除人房分离家庭以及有子女成年的家庭后，这些新购住房的家庭中仍有50%是基于投资目的买房。这说明，一方面房产调控的效果不如预期，另一方面房产市场的供给过剩正逐步显现。

　　的确，市场上已经有很强的信号表明房产供给过剩。截至2012年8月，未出售的住宅商品房比2011年同比增加42.0%，达20.4亿平方米或224万套，这值得重视。宏观调控所采取的差别化购房策略使得投资性住房需求得以抑制，住房供给超出住房刚性需求的深层供需状况在一定程度上得以展现。