民间房产打假名人 教你如何避免购房陷阱

购房前：查看五证很重要

　2000年，他看到西安东郊一家房地产公司的楼盘广告，被其诱人的字眼吸引，购买了该楼盘的一套商品房。后来，他发现自己的房子被开发商一房两卖，在随后与开发商的接触中，他发现了更多的问题。

　　孙安民直言不讳地说：“广告往往都宣传得天花乱坠，但实际情况不一定属实，因此在购房时一定要进行前期调查、实地看盘。调查的内容包括楼盘的五证、房子的户型、结构、周边环境、交通等。同时，还要了解开发商的资质、业绩。其中，查看‘五证’非常重要，即：国有土地使用证、建设用地规划证、建设工程规划许可证、建设项目施工许可证、商品房预售许可证。”他指出，这些证件原则上是按顺序办理的，购房者可查看“商品房预售许可证”。开发商只有在取得了“商品房预售许可证”之后，他的房地产项目才能在土地使用、城市规划、工程建设、质量检测、配套设施方面通过政府

　　的批准，也就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。而没有“商品房预售许可证”的房屋是不能买卖和预售的。如果开发商销售房屋提供的是所谓的“政府文件、规划蓝图、认购书、内部认购协议、公证书”等，这种楼盘很可能就是五证不全的建设项目，贸然购买“五证不全”的房屋将会产生一系列遗留问题，这样的房屋也存在着质量安全隐患。

　　孙安民表示，在《商品房买卖合同纠纷司法解释》中规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。如果将来因为此预售协议发生纠纷，引起诉讼，除非起诉时该开发商已获预售许可证，否则主张协议有效应得房产的主张不能获得法院支持。另外，很多开发商将项目和土地抵押在银行以获取开发资金，“五证“不全的楼盘就可能存在楼盘项目及其土地已押给银行，一旦欠贷不能偿还，银行有获得房屋的优先权。因为没有预售许可证，购房者就无法在房产局办理房屋预售登记，购买权就没有保障。

　　购房时：合同条款仔细斟酌

　　在买房中，合同里也容易存在一些陷阱，因此即便看中了房子也不要急着签合同，而是要仔细斟酌合同里的每一项条款。

　　他说，购房合同中条款较多，一定要逐字逐句阅读。特别要注意的几个关键条款有，1.购房者务必看清购买的项目和选择的房子有无抵押，所要购买的房子有无被查封。另外，还要注意不良开发商一房两卖的陷阱，已经销售作了“备案”的房产也不能再买卖。2.合同中交房日期要按时，没有缓冲期，“不可抗拒”误工延期要有停工证据。延期交房，不退房违约金要按日、按总金额、按合同约定赔付；退房参照合同的赔付约定。3.合同中开发商擅自改变规划、设计，又没有在限定日期书面通知购房者，就要承担违约金和容许退房，并赔付损失。4.合同中还要确定“商品房所在的屋面、外墙使用权为所有业主所有”。5.未填写内容的空格部分一定要划掉，合同每页要有开发商的合同骑缝章和购房者的签字，不管什么情况下，购房者手中始终要保留一套原件。

　　此外，对有异议的地方要向工作人员询问，合同条款未能表达清楚的地方，可以填写补充协议，双方签字，补充协议与合同具有同样法律效力。最好将开发商的各种口头和书面承诺一并写入合同或者补充协议，以便开发商兑现承诺。

　　付款时：分清按揭贷款和无息分期付款

　　近年来，在房地产销售市场中，一些开发商推出采取特殊的促销方式——“无息分期付款”购房。孙安民说：“与按揭贷款相比，“无息分期付款”没有利息的确很吸引人，但其中的风险可不小。这些项目很有可能手续不全。”

　　他指出，“无息分期付款”是开发商要求购房者把房款通过分期付款的方式结清而不是去银行贷款，分期付款期间不产生利息。但这种“无息分期付款”往往要求购房者在短期内筹集房款，一旦购房者不能如期支付房款，就会面临违约。按照目前市场上的分期付款方式看，开发商一般都要等到购房者付清全部房款后才会办理产权证书，若在此期间开发商以买房人未能全部付清房款为由，不将双方所签《商品房买卖合同》交房管部门登记备案，就可能出现开发商“一房二卖”甚至“一房多卖”。因此，采取“分期付款”购房时，购房者需要在《商品房买卖合同》中特别注明交房条件和购房者逾期支付房款的约定。

　　交房时：变被动为主动

　　在购房者看来，先验房后缴费的收房程序应该是比较合理的，但大多数开发商采取先缴费签字，再验房的方法，使购房者处于被动。而对此，孙安民认为购房者也可以将被动变为主动。

　　孙安民表示，在交房时开发商应按合同约定向购房者出具房屋验收合格的法定“文件”，即：“房屋竣工验收备案表”、“消防验收合格证”、“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”等。如果没有这些“证件”，可视为开发商不能交房。在验房时可以带上专业技术人员就房屋的结构、屋顶、墙壁、地面、门窗等按照国家或者行业的质量标准、按照合同约定和“住宅质量保证书”的规定进行认真地检查，发现问题及时做好记录和保留证据，并通知开发商整改，影响到入住和达不到入住条件的，可以拒绝接收房屋。

　　孙安民还特别提示购房者，一定要增强防范意识，以防万一。除了避免掉入购房陷阱外，还要从一开始搜集保留开发商涉嫌欺诈、违约等方面的证据，一旦购房者合法权益受到了侵害，应该通过法律途径进行诉讼。另外，房子遇到不同的问题要向不同的部门投诉，例如：土地问题属国土资源局管，建设规划问题属规划局管，楼盘施工工程监理属城建局管，房屋出现质量问题就要找当地质监部门，乱收费可以找物价部门，楼盘虚假广告以及在购房过程中出现的纠纷可向工商部门投诉。