10万元首付款在杭州可以买到一套什么样的房子？

最近，向来擅长在营销招数上推陈出新的保利，对外打出了“首付10万元”的旗号。如此超低首付，引来业内颇多关注，同时也不可避免地引来了争议。

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　　先付10万，其余尾款分三次还清

　　保利近期大张旗鼓对外宣传的这个楼盘，是位于下沙沿江的保利玫瑰湾。根据公开的宣传资料显示，保利最早于上周二对外公布了这个消息。

　　保利玫瑰湾目前的销售均价在1万元/平方米以上，一套不到90平方米的小户型，总价也要100万元左右。即便是首套房，按照目前的房贷政策，首付比例不得低于30%，需要30万元左右的首付款。那么保利宣称的“首付10万元”，究竟是如何实现的呢？

　　“首付只要10万元，剩余购房款可以分期支付。”4月23日，保利玫瑰湾售楼处销售人员向记者证实，首付10万元确有其事。“首付10万元”的这批房源，户型面积全都是89平方米左右，总价90-100万元。

　　“买房时购房者先支付房屋总价的10%，也就是10万元左右。3个月、6个月、1年的时候，分三次还清剩余90%的购房尾款。”销售人员说，分期付款时间，都是要明确写到合同中去的。

　　销售人员还介绍说，分期付款不用支付利息。不过，选择分期付款的客户，将不能享受房价上的任何优惠。比如选择向银行按揭购房的客户，可以享受99折优惠，但是分期付款的客户只能原价购买。

　　B 风险太大，首付款分期方案被否

　　“如果购房者经济实力不够，无法在一年之内交齐房款，也可以选择分期支付首付款，然后再向银行按揭。”销售人员告诉记者，比如一位首次购房的客户，他可以先交10万元，3个月之后再交20万元，这样就凑够首付款(总房价的30%)了。这种情况下，购房者和1年分期付款一样，也不能享受任何优惠。

　　这10万元是否就相当于购房定金？“这与定金是完全不同的两回事，因为购房者交完这10万元，就可以跟我们签订正式的购房合同。”销售人员解释说。当然办按揭的时候，购房者必须交齐剩余的20万元首付款，否则就办不了按揭。

　　手头上只要有10万元，就可先“买”下一套房子，此消息一出立刻引起市场一阵激动。不过保利杭州营销部的一位人士却向记者表示，30万元首付款分期支付，这一方案已经遭到否决，原因在于后续不可控的风险太大。至于“1年分期付款”的购房方式，则还会按照原定计划进行。

　　如果一开始选择“1年分期付款”，而后由于一些原因难以按照约定期限付款，这种情况下购房者可否申请转为按揭还款以降低还款压力？对此销售人员表示他们会帮客户去办理，但是会有一定的难度。

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　　不愁卖房，只是想制造轰动效应

　　保利玫瑰湾地处下沙沿江板块。这一板块内的金隅观澜时代、世茂江滨国际等楼盘销售都已接近尾声，尤其是90平方米以内的小户型基本售罄，保利湾的小户型房源可以说不愁卖。上一期开盘，甚至出现了多人抢一套房子的热销局面，按理说市场压力并不大。

　　保利玫瑰湾此次“首付10万元”活动，针对的是即将开盘的10号楼，共130多套房源，所有房源户型都是89平方米。“我们推出这一活动，最主要的是想制造一种轰动效应，引起市场对下沙沿江板块的关注。”保利杭州营销负责人刘君向记者坦言，下沙沿江板块已经沉寂了一段时间，这一板块的价值已被市场明显低估，尤其是沿江大道开通之后，板块居住价值大大提升。他们希望以这一种方式，引起市场对下沙沿江板块的关注。

　　不过，刘君同时还向记者表示，“首付10万元”也并非像一些网友说的那样仅仅是噱头。“那些首改人群，卖掉一套再买进一套，是我们的目标客户之一。可是这个月二手房市场明显降温，他们手上的房子有可能一下子脱手不了，就会影响到购房计划。我们推出分期付款，让这些人有充裕的时间卖房，解决他们的现实难题。”她说。

　　开发商方面透露，截至4月23日认筹客户已经达到100多组，超过房源总量，而开盘时间定在4月底5月初，认筹量仍在积蓄中。但最终会有多少人选择分期付款的方式购房，他们心里也没有底。

　　不过从市场反响来看，“首付10万元”活动已经引起市场广泛关注，在多个网站论坛激起口水。不管最终成效如何，开发商想制造轰动效应的初衷，看来已经初步实现。

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　　效果虽好，但蕴含风险不可轻视

　　“首付只需要10万元，无疑大大降低了置业门槛。保利玫瑰湾的客群本来就以刚需为主，首付降到10万元之后，肯定会激发一部分市场需求。尤其是那些原本购房实力不够的购房者，就有可能提前下单。”杭州赢商机构总经理方芳告诉记者，首付款大幅降低之后，市场效果是可以预期的。从这个角度而言，开发商推出这一营销手段，会产生较为明显的效果。

　　不过方芳坦言，这一营销手段带来的风险，也是显而易见的。“付完10万元首付款之后，要到3个月之后支付第二笔房款。在这3个月中，如果房价平稳或者上涨，风险不大，可一旦房价下跌超过10%，购房者出于经济利益的考量，就有可能‘毁约’。这时候购房者即便放弃这10万元已付款，也还是划算的，所有的风险就由开发商承担。”

　　除此之外，即便房价没有出现下跌，若购房者无力支付后续房款，也是开发商必须考虑到的一个现实问题。“购房者如果一开始选择1年分期付款，但是因为一些变故无力支付后续房款，这时候一种比较现实的选择就是‘转按揭’。‘转按揭’非常麻烦，首先银行要认可；其次原先的购房合同就需要重签，难度非常大，我们公司之前代理销售的项目就曾有过这样的经历。”方芳告诉记者，一旦出现这种情况，无论是对开发商还是对购房者，都是一种风险。

　　“开发商愿意承担这种风险，除了如其所言希望通过这种方法制造轰动效应之外，还可能跟开发商短期内冲量有关。保利玫瑰湾虽然目前的市场压力不大，但是开发商显然希望用更短的时间走量。”方芳如是分析。

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　　买家下单，还是要三思而后行

　　“对于购房者而言，一定要对这种分期付款方式有比较深入的了解，对其中存在的风险要有理性的认识。”世纪君安律师事务所肖琳告诉记者，分期付款和银行按揭，这两种不同的购房方式，从法律关系上有较大的区别。

　　“分期付款和银行按揭，若出现偿还能力方面的问题，两者的后果是不一样的。” 肖琳说，如果是无力偿还银行按揭，也就是“断供”，那么银行一般会向法院申请拍卖，拍卖所得款项用于偿还银行债务，若有盈余则盈余部分归购房者。但是分期付款方式中若购房者无力按照约定支付尾款，开发商就有可能按照合同约定解除合同。至于先前已支付的款项，一般情况下不会归还给购房者，除非合同有这样的约定。

　　“不能按照约定履行分期付款义务，这种情况下也就是购房者违约，就要承担相应的违约责任。已付款项不同于定金(定金不得高于总价的20%)，若合同约定已付款不能退还，购房者承受的损失就比较大。”肖琳说。

　　若出现这种情况，购房者的已付款是否可以退还或者部分退还？对此保利方面表示一切按照合同约定，不能退还。若付款出现逾期，购房者须缴纳滞纳金，其标准是每天万分之二，相当于年息7.3%。