房地产业迎来产业地产时代

开发区或工业园区管委会下设的开发公司运作的工业园区开发模式，是目前我国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式，其缺陷是这些具有政府背景的开发公司不熟悉产业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划，由于产业园区的整体运作不够专业化，致使一些产业园区出现闲置。而产业地产则是房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。

产业地产未来是长期持续稳定的模式，可伴随产城融合、地方实体经济的发展分享产业升级的成果，产业发展的价值更持续一些。

而产业地产近几年的市场表现分外抢眼。我国主要城市在促进本地工业经济的发展时，多以加大工业用地推出力度的方式来吸引工业建设投资。数据显示，全国主要城市均在不断加大对工业用地的推出力度。如北京、上海、广州、深圳、杭州、天津6个城市在2009～2012年的工业用地推出体量均在6000万平方米以上。

众所周知，地方政府在招商引资中最主要的政策优惠就是低价供应土地资源。与不断快速攀升的商业和住宅用地价格相比，工业用地价格的上涨幅度明显偏低，其历史最高增幅出现在2007年，年度增长率达到10%以上，此后的增幅一直在6%以下。现实中，地方政府多热衷于“以土地换投资”，有些地方政府甚至以低于成本价或是零溢价的形式来争取企业投资落户，即使是采取“招拍挂”形式，工业用地的出让价格通常也只相当于住宅用地平均价格的1/8～1/10。不过，随着工业用地开发的升温，一些重点城市的工业用地价格已经开始快速增长，有的城市增长幅度甚至超过了20%。

坦率地说，产业地产的升温与住宅地产的调控不无关系。在住宅用地价格高涨“地王”频现，开发商拿地成本水涨船高，以及住宅市场的投资获利空间不断收窄的大背景下，越来越多的开发商开始将目光投向曾长期受到冷落的产业地产。中投顾问就认为，从2005年第一次楼市调控开始，一线城市约有30%的传统房地产商转向了产业园区的建设开发。中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出，根据发达国家的经验，工业地产在规模上并不比住宅及商业地产小，住宅市场的常态调控，恰好促成了房地产行业的转型。