房子虽然买到手却无法入住 未经登记不发生效力

市民赵女士通过房产中介购买了位于广西柳州市北雀路某小区一套住房，然而，房子虽然办理了产权证，但租住原房东房屋的李辉却拒绝搬离。无奈之下赵女士将李辉诉至法院以维护自身权益。近日，广西柳州市柳北区人民法院审理了此案。

　　2013年1月19日，赵女士与柳州市某房产投资有限公司签订房屋认购合同书，约定赵以41万元的价格购买位于柳州市北雀路某小区房屋一套。2013年3月22日，赵女士获得该房屋的所有权证。

　　然而，房子虽然买到手，赵女士一家却无法入住，因为该房屋一直由自称是房主的男子李辉居住。原来，这套房屋系以黄三的名义在柳州市某厂购买的集资房。2007年12月18日，黄与李辉签订协议书，约定黄将上述房屋建房指标转让给李辉，转让费37000元，该套房屋的集资房款89700元由李辉支付，协议签订后，李按约定支付了上述款项。2008年11月10日，上述房屋交付使用，李辉自2008年11月11日起一直居住于该房屋内。2012年12月，黄三委托柳州市某房产投资有限公司出卖上述房屋。

　　因李辉迟迟不搬家，赵女士一纸诉状将其诉至柳北区人民法院，请求法院判决李辉搬离其房屋，并支付房屋使用费。

　　法院审理认为，不动产物权的变更，经依法登记发生效力，除法律另有规定的以外，未经登记不发生效力。本案中，争议房屋的原所有权人黄三先后与被告李辉和赵女士建立房屋买卖合同关系，两次房屋买卖行为均属于合同签订方的真实意思表示，但赵女士办理了产权登记手续，依法取得了该房屋的所有权，虽然黄与李签订的房屋买卖合同在先，且房屋已由李实际使用多年，但李因未依法办理产权登记而未取得上述房屋的所有权。因此，赵女士一家是房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分以及排除他人对该物权妨害的权利。

　　赵女士一家在2013年3月22日取得上述房屋的所有权，李辉并非该房屋的所有权人或用益物权人，也没有其他占有、使用该房屋的合理依据，其占有、使用该房屋的行为已经构成对赵女士对该房屋所有权的侵害，因此，李辉应当搬离上述房屋。对于2013年3月23日之后李辉侵权占用房屋的期间，房屋使用费的具体数额，法院酌定被告应以每月800元的标准向赵女士支付房屋使用费。此外，李辉已经履行了其与第三人黄三签订的房屋买卖合同约定的付款义务，但由于第三人黄三的行为导致合同目的无法实现，其相应的损失可以向黄三主张。最终，法院判决李辉搬离赵女士的房屋，并支付房屋使用费。