杭州新建18个小城市资源分往村镇

现在建设用地这个市场实际上是单一市场，如果凡是涉及到农村集体用地都不能进入城市的出让销售环节。在这样的情况下，比如说现在进行了逐步建立城乡统一的建设用地市场之后，可能会对以后房地产市场有比较大的影响。

　　当然这个影响是逐步的过程，因为这个事情比较敏感，而且现在相关的政策还没有出来，所以反响还有待观测，但是我们可以预判相关的趋势。一是供应量肯定会有所增加，现在有一些集体手上有的土地，这样的土地有这样的制度给它松绑之后可能就有机会了，也可能上市，也可能是租赁，所以共赢量上会有所增加。二是这个增加不是说只要在集体上的经营性用地都可以用，其实它还是有一个比较大的限制，就是说必须要符合相关规划和用途管制。

　　这里面有两个约束：一个约束是必须要符合城乡规划，规划是用于住宅用地，经营性用于住宅可以，规划为商业用地以后可以买卖。第二个是用途管制，这个是国土部门有一个土地利用规划，土地利用规划规定是农用地和建设用地的区分，这两个条件必须要符合条件下才能转。所以这个限制之后上市的供应量还是有所限制。

　　因为这里所指的“集体经营性建设用地”，我们理解主要是乡镇企业用于开发、用于生产、用于服务，不是指住宅，就是生活本身所需要的，后面还有一句“农村空闲宅基地”，经营性只是指用于生产的。存量还是比较大，但是这个存量目前比较分散，有很多情况可能不符合规划的要求，也不符合土地方面的用途管制要求，要做这个工作必须有大量的时间，所以长期可能有影响，但短期来讲还要做准备，包括具体的细则还没有出，还是有一个循序渐进的过程。第二是它说探索农村空闲宅基地的收购和宅基地的有偿退出机制，其实对这条来讲，现在还是有一个概念。第一个概念是收购过来还是用于宅基地，可能还是有新的住宅需求，不是进入城市市场，这是自己内部循环可以做。第二个概念是说能不能进入城市循环，这个跟前面不一样，因为前面是经营性，原来是乡镇企业只要符合规划要求就进入城市，但后面这句话没有说。后面可能还是在农村范围内，这是提高宅基地的使用效率。

　　对于城市中心镇，现在全省已经确立了27个小城市的试点镇，这是以后的发展方向。省级重点中心镇在杭州有18个，我们有五个县市，每个县市是三个左右，就是除了县市之外作为中心镇也是列入名单里面。过去资源都是集中在中心城市或者是县城，至于下一个等级的城镇很难拿到资源，因为现在建设都有指标，指标肯定是县城拿到最大的指标。现在推出中心镇，扩大他们的权限，就是为了发展他们。城市是在区域当中进行发展的，需要发挥群体的作用，不能单一发展，资源过度集聚以后会造成城乡差别过大，整个经济不会健康，不是一个健康的状态，所以我们要求要放权为这些中心镇的发展松绑。所以，这些政策实施之后会对这些县城以下的中心镇经济发展、城镇建设，包括房地产的开发是有好的促进作用。

　　杭州周边的郊区有很多拆迁房、回迁房来造高楼，已经进入一个阶段了。第二个是深化中心镇改革发展和小城市培育试点，包括这里面提到了小城市的管理权限，现在农村要到城市来，未来提出城镇慢慢变小城市了，慢慢是城市化了，需求人群有一部分甚至可能会回到城镇去发展创业。

　　前几年的资源全部集中在大城市，未来利用城镇的发展，实际上资源慢慢清洗一点，慢慢向中小城市，会对城市化进程加快。另外城市慢慢会多中心，现在城市本来就是多中心，像卫星城一样，对资源或者以一个大中城市为核心旁边的卫星城。一方面为大中城市提供资源或者整合的因素，还有一方面实际上也是做一些配套。

    这就是从造城到造镇，良渚文化村就是一个典型，未来不一定是住宅地产、商业地产，是一个城镇的公共配套和未来的发展，大城市污染又严重，人口又密集。因为杭州处在黄金海岸线，一般是两个中心，就是杭州作总部，另一个老外来了参观它的外贸型企业还是要到实际企业去，在当地镇政府上设企业也有自己的形象。