外地资本和品牌房企将大规模进驻温州与本地龙头鏖战瓯江

随着楼市的持续低迷，部分本土开发商将退出市场，外地资本和品牌房企将大规模进驻，与本地龙头鏖战瓯江。

    “得益于限购政策的松绑，以及促销力度的加大，温州八九月份的成交量确实出现了反弹，但反弹难以持续。因为温州人没有置业的信心，土地供应量的增长使供大于求的趋势愈演愈烈，目前的供应量是2011年之前各年的5倍以上，至少在未来的四五年内都是如此。市场的库存压力将进一步增大，温州的房价还会继续下降。”温州当地一位房地产专业人士表示。土地供应量的增长与温州的城市发展密切相关，以往温州市就是指鹿城区，土地资源稀缺，年土地供应量低于80万平方米。近年来，温州主城区扩容，瓯海区、龙湾区也加快了发展，目前鹿城区的土地已经饱和，供应量增加的主要是瓯海、龙湾两个区的土地。

    小梁是温州的一位新生代房产经纪人，他现在从自家公司拿到的销售提成是40%，他的师兄在2011年拿到的提成比例只有25%。“由于二手房市场的低迷，房产公司纷纷降低了付给中介公司的佣金，过去是房价的1.5%，现在能超过0.5%就不错了。所以，我现在到手的钱反而更少，快要做不下去了。”

    “缺人越来越严重，特别是专业型熟练人才。现在的房产市场对人才要求很高，员工一年期淘汰率已经超过80%，很多人受不了这么大的压力选择离职。”即便在业绩还不错的三角洲地产公司，工作人员的压力也在成倍提升。以前，广告策划里只要将房产项目的图片做得好看些，然后再从宏观上描述项目有多么好，性价比有多么高即可；现在，如果仅仅做到这些，根本就不会有房产开发商跟三角洲谈项目。“我们针对细分市场进行策划，让广告展现出区分度。现在每个人晚上10点之前都下不了班，要是项目催得急，要连熬几个通宵。”陈好说。

    压力前所未有，可一旦完成了这轮大浪淘沙的洗牌过程，剩下来的金子将来就一定有发光的一天。持这种观点的房产专家不在少数。

    “温州市最高峰有300多家开发公司，3000多经纪人，他们的水平参差不齐，很多人实际上没能力参与激烈的市场竞争。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿透露，温州很多开发公司的老板之前没有从事房地产行业的经验，只是看到有钱赚才杀进来。“有的开发公司只有两个人，一个是董事长，他自己；另一个被称为财务人员，他老婆，像这样的公司能运作起来么？本来就应该淘汰。”

    陈鸿直言，对于这些做不好甚至拿不到项目的“僵尸”公司，就应该让它们安心死去，政府没必要恐慌，更没必要施以援手。据了解，在温州，中瑞系的房产项目本身具有相当强的竞争力，公司的部分股东在体制内任职，他们为了完成“政府的任务”，有时不得不出手拯救一些经营不善的楼盘，但这些楼盘最终的销售情况并不好。“政府可能有社会稳定的考量，但市场的事情最好还交给市场来处理，不要麻烦市长。”陈鸿说。

    陈好也认为，温州房地产开发商多而散，很多中小开发商会经历痛苦的覆灭过程。温州痛定思痛，正准备从“被招商城市”向“招商城市”转型，吸引外地优质资本进入，盘活市场。目前，房子卖得好的主要是温州本地龙头地产商——比如中梁等少数几家，也有几家外地的品牌地产商——比如万科等。外来品牌房企不断涌入，带来新的开发理念、产品创新和周期利润率观念，推动温州地产开发从缓慢开发等待市场升值到以时间换空间，快速开盘换取合理利润；产品更趋向于满足居住需求，而不是面积的大而无当。本土龙头房企也可以取长补短，和外来房企一较高低。

    “如此一来，温州的房地产市场将在市场竞争中健康发展，此轮洗牌也未尝不是一件好事。”陈鸿希望，5年里经历6次调控，跌了28个月的温州楼市，能够尽快迎来春天，平稳回归。

    房地产行业曾经为中小企业“加血续命”，现在却成了恶性循环，但客观上还是有着释放风险的作用，要是危机再过两年才爆发，损失肯定更严重。

    “温州99%以上的企业属于中小企业，高峰时超过40多万家，直接决定着温州的GDP和税收。温州经济又是全国民营经济的标杆，如果温州出了问题，那么全国的民营经济都会出问题。”民进中央经济委员会副主任、温州中小企业发展促进会会长周德文如此评价温州的中小企业。

    改革开放后，温州经济飞速发展。1978年，温州市GDP为13亿元，2002年增长到1055亿元，24年内猛增81倍多。“温州模式”为世人所瞩目。然而，至此以后，温州中小企业的发展速度逐渐趋缓。从2009年开始，受国内外经济环境的影响，温州的中小企业势头渐衰，制造业举步维艰，而当时房地产市场却十分红火，温州实业家将关注的焦点也转移到房地产行业上来。

    “实力强的企业开发房地产，实力弱的企业炒房地产，企业家用房地产市场的收益弥补了实体经济中下降的利润，房地产市场支撑和带动了中小企业的发展。”周德文说，那时，企业家们往往把企业作为融资平台，从银行或民间“套取”资金，投资“副业”——房地产而一夜暴富。有人嘲笑那些还在一心一意做实业的老板：“企业一年赚的还不如老婆平时用零花钱炒房赚得多”。

    可房价下跌后，实体经济便受房价拖累，生存困难。周德文坦承，温州民间借贷危机以来，有的中小企业资金链出现断裂。目前，温州的中小企业仍然处在最困难的时期，同时，这反过来又减弱了温州楼市上扬的助推力，使房地产市场持续低迷。