房价还能涨多少 又有多少买不起房的 |
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房产动态
加入时间：2016/5/30 12:27:58 |
我国的房地产交易是非常之大，根据国家统计局数据，今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9％，由于没有获得全国房地产交易市场的汇总数据，但应该也比去年同期增长50％以上。从全球看，中国的房地产交易量也是最大的，仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。
对获取价差的偏好，与交易的偏好是一致的，这是否与东亚国家的文化特性有关呢?比如，全球金融中心都可以看成是交易平台，东亚国家和地区中，就有东京、香港、新加坡(属于华人圈)和上海、深圳等。此外，澳门的博彩业收入也是全球第一，远超拉斯维加斯。中国最大的互联网公司BAT，实际上通过做大平台来确立它们在国内乃至全球的地位。
刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域，其他资产如股市、房地产等资产实际上也或多或少地存在“隐形刚兑”现象。比如，壳资源价值的存在实质上就是“隐形刚兑”，即再差的壳公司也会因为有潜在资产注入的可能性，从而维持较高的市盈率和市净率水平。
然而，最大的“隐形刚兑”还是来自政府部门对房地产行业的支持。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例。为何政府一定要支持房地产业的发展呢?这是因为，房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，而且房地产投资在商品房销售畅通的情况下，可以带来可观的现金流回报，而目前基建投资的现金流回报很少，但债务的增长却很快。这也是为何PPP项目推进较难的原因。
由于中国目前的市场经济体制不同于西方，政府的力量还是比较大，因此，“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。
从目前看，本轮人民币贬值并没有引发国内与国际资本市场的震荡，说明在资本管制的条件下，渐进式贬值的路是走得通的，对经济的冲击也会比较小。同时，对于房地产市场而言，小幅贬值及温和通胀，都会对房价有支撑作用，因为持有房地产也是应对通胀和贬值的一种保值手段，前提是资本不出现明显的外流。
就目前而言，确实很难预测房价何时会跌，虽然大部分人都认为房价存在泡沫。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。对于城镇化去库存之说，我并不看好，因为以目前的房价水平，农民工转为城市市民之后，也买不起房子，农民工市民化不会提升城镇化率，其作用只是提高城镇化的质量，但代价是增加政府的负债。至于城镇化目前所处的阶段，已经是后期了，因为流动人口数量已经净减少。
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